이번 포스팅에서는 물권이 어떻게 발생, 변동, 소멸하는 지 채권과의 관계는 어떻게 되는 지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이를 위해 먼저 물권과 채권과의 관계, 물권행위, 채권행위의 정의에 대해 정리할 필요가 있습니다.
법률행위란 일정한 법률 효과를 발생시키거나 변경, 소멸시키는 것을 목적으로 하는 의사표시를 불가결한 구성요소로 하는 행위를 말합니다. 어렵게 서술되어 있지만 대표적으로 부동산 계약을 생각하면 이해가 쉽습니다. 이러한 법률행위에는 채권행위(의무부담행위), 물권행위(처분행위)가 있습니다.
채권행위는 상대방에게 일정한 의무를 부담시키는 행위입니다. 대표적으로 매매계약 등이 있고, 매매계약 시 매수인은 매도인에게 물건을 양도할 것을 요구할 수 있습니다.
물권행위는 물권의 변동을 목적으로 하는 처분행위입니다. 즉 소유권 이전, 전세권 설정 등이 대표적 예시입니다. 이러한 물권행위 중 채권행위의 이행으로 행해지는 물권행위에(EX: 매매계약에 따른 소유권 이전) 대해서 독자성을 인정할 것인지, 무인성을 인정할 것인지가 문제됩니다.
먼저 물권행위의 독자성의 경우, 다수설은 채권의 발생을 목적으로 하는 채권행위와 별도로 물권행위의 독자성을 인정합니다. 즉 매매계약과 소유권 이전을 별개의 법률행위로 봅니다. 소수설은 물권행위의 독자성을 부정합니다. 과거 판례는 물권행위의 독자성을 부정하였으나, 최근에는 인정하고 있습니다. (2010다100711)
이렇듯 물권행위의 독자성이 인정될 경우, 채권행위와 물권행위는 별개로 존재하게 되는데 만약 원인행위인 채권행위가 무효/취소/해제될 경우 그 이행으로 행해진 물권행위의 효력은 어떻게 될지가 문제가 됩니다.
무인성설은 채권행위와 물권행위의 유효성은 별개로 판단해야 한다는 입장입니다. 즉 채권행위가 무효라고 해서 물권변동이 무효가 되서 물권이 자동으로 복귀하지 않습니다. 따라서 이 경우에 물건을 돌려받기 위해선 물건이 아무런 이유없이 상대방에게 넘어간 경우임으로 부당이득반환청구권으로 물건의 반환을 청구해야 합니다.
유인성설은 채권행위가 무효가 되면 물권행위도 자동 복귀한다는 입장입니다. 이 경우에는 물건의 소유권은 이미 원소유자에게 돌아온 상황임으로 소유자는 물권적청구권으로 물건의 반환을 청구해야 합니다.
이 논의의 실익은 기존 물권변동을 신뢰한 제 3자에 대한 보호에 있는데 우리 민법은 제107조 2항, 제108조 2항, 제109조 2항, 제 110조 3항, 제 548조 1항 단서 등 많은 제 3자 보호규정을 두고 있어 개인적으로 논의의 실익은 크지 않다고 생각합니다.
결론적으로 물권행위와 채권행위의 관계에는 여러 학설이 대립하지만, 물권행위는 채권행위와 독립해서 존재하고(독자성) 만약 채권행위가 무효가 됐을 때 물권행위가 자동 무효인지에 대해서는 학설의 대립은 있으나 판례는 유인성을 인정하고 있음으로 원인행위(채권행위) 실효 시 물권도 자동 복귀하는 것으로 이해하면 될 것 같습니다.
이제 본격적으로 물권변동에 대해 살펴보겠습니다.
물권변동은 크게, 물권의 발생/변동/소멸로 나누어지고, 이러한 물권변동은 법률행위 및 법률규정에 따라 일어납니다.
먼저 법률행위에 따른 물권변동부터 살펴보면,
물권을 변경시키고자 하는 법률행위를(계약 등 채권행위) 하였을 경우에 물권의 득실변경은 등기해야한(물권행위) 효력이 생깁니다. (제186조) 즉, 등기하지 않으면 부동산계약은(채권행위) 유효할 지 몰라도 물권의 변동은 발생하지 않습니다.
이러한 법률행위에 의한 물권변동에서 문제되는 부분은 크게 2가지 입니다.
1. 토지거래허가구역 내 토지거래(유동적 무효)
2. 재산법인 설립 시 출연부동산의 귀속시기 문제
먼저 토지거래허가구역에 대해 살펴보면, 부동산거래신고법상 토지거래허가구역 내에서 관할 행정청의 허가를 받지 않는 토지거래계약은 미완성 법률행위로 채권적 효력도 발생하지 아니하나, 허가를 받으면 소급해서 유효가 되고 불허가 되면 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있습니다. (판례)
추후 토지거래허가구역이 해제될 경우 해당 토지거래는 확정적으로 유효가 되는데 만약 처음부터 허가를 배제, 잠탈할 목적이였던 경우에는 확정적으로 무효가 됩니다.
재단법인 설립 시 출연부동산이 언제 귀속되는지와 관련해서 민법 제48조와 제186조의 대립이 있습니다.
제 48조
①생전처분으로 재단법인을 설립하는 때에는 출연재산은 법인이 성립된 때로부터 법인의 재산이 된다.
②유언으로 재단법인을 설립하는 때에는 출연재산은 유언의 효력이 발생한 때로부터 법인에 귀속한 것으로 본다.
제186조: 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
다수설은 재단법인이 출연부동산을 법률규정에(제48조) 따라 취득함으로 등기가 필요없다는 입장입니다.
소수설은 법률행위에 따른 물권변동으로 등기가 필요하다는 입장입니다.
판례는 민법 48조의 규정을 출연자와 법인과의 관계를 상대적으로 결정하는 기준으로 보며, 이에 따라 제 3자와의 관계에서는 등기가 필요하고 출연자와 법인 사이에는 등기가 필요하지 않다고 보는 입장입니다. 이 때 재단법인은 출연재산에 대해 출연자의 포괄승계인에게도 동일하게 등기 없이 대항할 수 있습니다.
추가로 법률행위에 따른 물권의 소멸 경우 대표적으로 지상권소멸청구와 전세권소멸청구 그리고 전세권소멸통고가 있습니다.
지상권소멸청구: 지상권자가 2년 이상 지료 미지급 시 지상권설정자는 지상권의 소멸 청구가능 (형성권)
전세권소멸청구: 전세권자가 목적물의 성질에 의해 정하여진 용법으로 이를 사용/수익하지 않는 경우 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있음
전세권소멸통고: 존속기간을 미약정한 경우 언제든 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 6개월이 경과하면 전세권은 소멸함, 불가항력으로 목적물이 멸실된 경우 멸실된 부분의 전세권은 소멸하고 해당 부분의 전세금 반환청구 가능
위의 경우들에 대해 등기필요설/불요설의 학설 대립이 있으나, 생각건데 소멸청구권이 형성권이긴 하지만, 동시에 물권적 단독행위임으로 등기하여야 효력을 발휘한다고 보는 것이 타당해보입니다.
법률규정에 의한 물권의 취득은 등기가 필요하지 않습니다. (제187조 본문) 다만 이러한 물권을 처분하기 위해선 등기하여야 합니다.
이러한 법률규정의 예시로 상속, 공용징수, 판결, 경매, 혼동, 물건의 생멸/증감, 담보물권의 부종성, 법정지상권, 대위 등이 있습니다.
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